Devenir propriétaire au Japon
Lorsqu’un visiteur se rend plusieurs fois au Japon, prend ses habitudes, apprend la langue, une question se pose à un moment donné : pourquoi ne pas avoir son pied-à-terre sur place ? Pour y vivre six mois dans l’année, pour le louer aux touristes de passage… Les envies différent, mais l’objectif est identique : être propriétaire au Japon. Le chemin est semé d’embûches qui sont pourtant loin d’être insurmontables. Journal du Japon vous explique comment faire en sorte que ce projet se concrétise.
Article réalisé avec les conseils de Cheap House Japan.
Le marché de l’immobilier au Japon
La diminution de la population japonaise et son vieillissement ont pour conséquence de rendre le marché de l’immobilier très avantageux pour un investisseur. En effet, les annonces de vente de maisons ou d’appartements pullulent dans les villages et à la campagne. Et selon la dernière étude du gouvernement, 13% des logements sont ainsi vides. Les coûts sont parfois très bas (10 000 euros pour une petite maison à Kyushu par exemple), avec il est vrai des rénovations souvent à prévoir. En ville aussi, comme à Osaka, Kyoto ou Fukuoka notamment, on trouve des biens à tout petit prix. Les biens se situent dans des quartiers éloignés du centre et sont souvent désertés à cause du manque de jeunes actifs qui s’y installent. Ils ont tout de même l’avantage d’être desservis par les transports en commun. Pour être en plein centre ou dans une zone prisée, les prix seront bien sûr plus élevés comme le veut la règle de l’offre et de la demande.
Au Japon, c’est le terrain qui a de la valeur et non la maison. Cette dernière est souvent démolie pour reconstruire du neuf, aux normes sismiques plus récentes et avec des équipements plus modernes. La ville de Kyoto a dû par exemple donner un statut de protection à certaines machiya (maison de geisha) et aux bâtiments de son centre historique pour les préserver de la destruction. Les propriétaires n’hésitaient pas à les détruire pour du neuf. La rénovation n’est pas monnaie courante au pays du soleil levant. Les Japonais n’aiment en effet pas vraiment habiter dans de l’ancien. C’est pour cela, que les maisons en zone rurale sont vendues pour des bouchées de pain. Attention tout de même de ne pas se faire avoir par les prix attractifs : parfois le coût des travaux peut être colossal.
Les caractéristiques des logements
Les vieux logements japonais sont très mal isolés : il fait ainsi très froid l’hiver et très chaud l’été. Ils sont construits principalement en bois et le revêtement du sol est traditionnellement en tatami. D’ailleurs, la surface se calcule en tatamis au Japon. Les portes coulissantes en papier sont également très présentes. Une véranda qui s’ouvre sur un jardin est la norme dans les vieilles maisons. À l’acheteur de voir s’il garde ces caractéristiques ou s’il préfère remodeler le bien. Avec le réchauffement climatique, il est important tout de même de prévoir des frais pour effectuer les travaux d’isolation.
Le futur acquéreur ne doit pas oublier également de prendre en compte les éventuelles termites, la rénovation de l’électricité ou encore l’installation de la plomberie si le logement ne possédait pas de salle de bain.
Il existe plusieurs types de biens :
- Les appartements en villégiature qui sont des copropriétés avec des services, comme des sources chaudes ou encore des installations sportives. Des charges pouvant être assez élevées sont appelées aux propriétaires pour ces services, ainsi que pour l’entretien de la résidence et sa rénovation.
- Les maisons individuelles : en ville ou dans les campagnes.
- Appartement individuel : en ville ou en campagne, certaines taxes sont appliquées pour l’entretien des espaces communs.
- Les terres agricoles : cela nécessite d’être résident au Japon.
Ai-je le statut, la situation qu’il faut ?
La réponse est oui ! Les étrangers et les non-résidents peuvent aussi acheter un bien immobilier au Japon. Le pays n’impose pas de taxes supplémentaires sur votre statut et vos droits sont les mêmes que ceux des Japonais… y compris celui de payer des impôts ! En revanche, acheter un bien au Japon ne vous donne pas le droit de rester dans le pays plus longtemps que la durée autorisée pour un touriste, soit 90 jours. Pour rester plus longtemps, il est nécessaire d’avoir un visa (travail, long séjour, mariage…).
Concernant le prêt immobilier, en tant que simple touriste, il est extrêmement difficile, voire quasiment impossible d’emprunter aux banques japonaises. Les agents immobiliers qui s’occupent de vendre à des étrangers demandent un paiement comptant, par virement bancaire. Attention, acheter un bien au Japon n’est pas un acte anodin, il est important de bien connaître le pays et sa culture avant de se lancer.
La recherche de biens
La première étape pour procéder à un achat est la recherche. Il faut savoir où chercher, à qui s’adresser… Il est important de bien déterminer le lieu où l’on souhaite vivre. En effet, la vie sur les îles d’Okinawa (climat tropical) n’a rien à voir avec celle à Sapporo (neige abondante en hiver). De plus, il est important de se renseigner sur les catastrophes naturelles : certaines zones sont plus sujets aux tremblements de terre, inondations, typhons…
Lorsque la zone est choisie, il faut accepter de s’éloigner des grosses villes pour payer moins cher. Les sites d’immobiliers sont nombreux au Japon, mais peu sont traduits en anglais. Les sites sont essentiellement en japonais, mais Google Translate est l’ami des étrangers qui ne parlent pas le japonais. Il devient donc plus facile de surfer sur My home, At Home ou encore Cheap houses Japan. On trouve la liste des logements vacants, classés par préfecture. Cependant, en tant qu’étranger, pour gérer les contrats, il est important de passer par une agence immobilière. Une fois votre bien trouvé et ciblé, si vous ne parlez pas parfaitement le japonais, il est absolument nécessaire d’engager un intermédiaire. Pour le trouver vous pouvez contacter un site comme Nippontradings.
Pour la suite, la règle d’or est la suivante : posez beaucoup de questions sur le bâtiment que vous souhaitez acquérir et prenez beaucoup de photos lors de votre visite. N’oubliez pas que c’est un achat à l’étranger et que les mauvaises surprises peuvent être nombreuses. L’idéal est de venir avec une personne qui puisse inspecter les lieux et estimer les travaux si possible.
L’achat
Attention, il existe deux types d’achat :
- le droit de propriété qui permet au propriétaire d’avoir les droits sur son terrain.
- le bail où dans ce cas le terrain ne vous appartient pas et vous n’avez pas de droits sur ce dernier. Vous êtes uniquement propriétaire de la maison.
À l’aide de votre intermédiaire, lors de l’élaboration du contrat de vente, il est important de bien vérifier voire de définir une clause de rétractation ou de compensation financière en cas de vices cachés. Cette clause est souvent valable un an.
Lors de l’achat, le prix de la maison comprendra toutes les taxes. Attention : le prix affiché sur le site d’annonce n’est souvent pas le bon. Il faut rajouter les frais en fonction du lieu où vous acheter. C’est ensuite le moment pour vous de verser l’argent. Pour les non-résidents qui ne peuvent pas faire d’emprunt, il est possible de payer au comptant le bien. C’est une pratique courante au Japon qui ne comporte pas de risques majeurs, dans la mesure où tout est scrupuleusement consigné. Cette somme peut provenir d’un emprunt fait en France, dans une banque française. Pour effectuer un virement vers une banque japonaise, des frais bancaires qui différent selon la banque sont à prévoir aussi.
La rénovation
Si la rénovation dépasse un certain budget (en général cinq millions de yens), il faut faire la demande d’un permis de construire auprès de la marie où se situe le bien. Dans ce cas, l’assistance de l’agence immobilière ou d’un architecte s’avère utile pour les démarches administratives. Lors de l’achat, les agents doivent également vous renseigner sur les normes et les aspects esthétiques imposés aux habitants. Certaines zones, impose des constructions en bois par exemple ou des toits de chaume ! Les obligations d’architectures sont rares, mais c’est important de bien se renseigner avant l’achat. Dans tous les cas, pour une extension, un permis de construire est toujours nécessaire. Les résidents japonais peuvent prétendre à des aides pour la rénovation mais ce n’est malheureusement pas le cas des non-résidents.
Une fois emménagé
Tous les ans, vous allez devoir payer divers taxes et impôts :
- la taxe foncière : 1,4% de la valeur de votre bien
- la taxe urbanisme 0,3% de la valeur de votre bien
- l’assurance habitation, qui varie selon les régions, entre 20 000 yens et 50 000 yens par an.
- vous êtes également imposable au Japon sur votre bien immobilier uniquement.
D’autre frais sont à prévoir, comme l’électricité, l’eau, internet ou encore les frais de service si vous souhaitez qu’une agence fasse le ménage et ouvre régulièrement la maison.
Profitez !
Une fois tous ces détails réglés, il ne vous reste plus qu’à profiter de votre bien et de le décorer… Il est de coutume d’offrir un petit cadeau aux voisins lors de l’aménagement, afin de se présenter. Il est également important de participer à la vie de quartier, lors des fêtes de quartiers, festivals, exercices de prévention (tremblement de terre, incendie…). Au Japon, les habitants sont soucieux de leur lieu de vie, il n’est pas rare qu’ils entretiennent eux-même les trottoirs devant leurs maisons, mais aussi les parcs aux alentours. Les déchets sont scrupuleusement triés et rangés dans les endroits dédiés. Une bonne intégration comprend ces petits gestes.
Prêt à passer le cap ? N’hésitez pas à partager vos expériences, vos rénovations et votre aventure avec nous ! Et si vous souhaitez avoir quelques idées pour la décoration, c’est par ici :
